למה התיק של עצמאי נראה אחרת
אצל שכיר, ההכנסה מופיעה בתלוש: אותו סכום, כל חודש, עם מעסיק שמאשר אותו. אצל עצמאי ההכנסה משתנה מחודש לחודש, ואין תלוש. לכן הבנק בוחן את ההכנסה של העסק דרך מסמכים אחרים: שומת המס, אישור של רואה חשבון או יועץ מס, ודפי החשבון.
המשמעות פשוטה: הבנק רואה את העסק דרך הניירת שלו. דוח שנתי שלא הוגש, אישור שמתעכב או חשבון בנק שמערבב הוצאות פרטיות ועסקיות מקשים לבנות תיק מסודר, גם כשהעסק עצמו מרוויח היטב.
אילו מסמכים הבנק מבקש
כך נראית רשימת המסמכים שמפרסם אחד הבנקים הגדולים לבקשת משכנתא. בנקים אחרים עשויים לבקש מעט אחרת, והבנקאי רשאי לבקש מסמכים נוספים:
| מי מגיש | מסמכי הכנסה | מה מגישים כולם |
|---|---|---|
| עצמאי | אישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסה בשנה האחרונה, ושומת מס לשנה הקודמת | דפי תנועות ל-3 החודשים האחרונים מכל חשבונות הבנק, ודוח ריכוז יתרות הלוואות אם יש |
| שכיר | 3 תלושי שכר אחרונים | |
| שכיר בעל שליטה בחברה | 3 תלושי שכר, דוחות כספיים מבוקרים של השנה הקודמת ומאזן בוחן לשנה הנוכחית |
למסמכים יש תוקף. באותו בנק, אם עברו יותר מ-45 יום מאז שהגשתם מסמכים, צריך להגיש אותם מחדש. לכן כדאי להכין הכול מראש ולהגיש בבת אחת.
המגבלות של בנק ישראל
חוץ מהבדיקה של כל בנק, יש מגבלות שבנק ישראל קבע לכל המשכנתאות. הן חלות על עצמאים ועל שכירים באותה מידה:
| מגבלה | מה היא קובעת |
|---|---|
| שיעור מימון | עד 75% משווי הדירה לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, ועד 50% לדירה להשקעה |
| יחס החזר | ההחזר החודשי עד 50% מההכנסה. החזר שעולה על 40% מההכנסה נחשב סיכון גבוה, והריבית עליו בדרך כלל גבוהה יותר |
| ריבית משתנה | לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה |
| תקופה | עד 30 שנה לפירעון הסופי |
אם הבנק מכיר בהכנסה חודשית של 20,000 ש"ח, ההחזר החודשי יכול להגיע עד 10,000 ש"ח. כדי להישאר מתחת ל-40% ולא לשלם ריבית של סיכון גבוה, ההחזר צריך להיות עד 8,000 ש"ח (המספרים לדוגמה).
לכן כדאי לחשב את יחס ההחזר בעצמכם עוד לפני הפגישה בבנק. אם הוא קרוב ל-40%, אפשר לשקול הון עצמי גבוה יותר או תקופה ארוכה יותר, ולדעת מראש מה ייראה בתיק.
הכנת התיק: רשימת בדיקה
את רוב ההכנה אפשר לעשות חודשים לפני שפונים לבנק. שש בדיקות שכדאי לסגור:
התיק מוכן. אפשר לפנות לבנק או ליועץ עם כל המסמכים ביד.
סדר בעסק עוזר גם כאן
רוב המסמכים בתיק נשענים על אותו בסיס: הנהלת חשבונות מעודכנת, דוחות שמוגשים בזמן, וחשבון עסקי שמספר סיפור ברור. עסק שמנהל דף מצב חודשי ומסדר את המסמכים בכל חודש מגיע לבנק עם תיק שכמעט מוכן מעצמו.
איך בונים דף מצב חודשי לעסק, ומה בודקים בו, מוסבר במאמר דף מצב חודשי לעסק קטן.
המאמר מציג מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משכנתאות או ייעוץ פיננסי. רשימת המסמכים מבוססת על מה שפרסם בנק אחד, ובנקים אחרים עשויים לבקש מסמכים שונים. תנאי ההלוואה נקבעים מול הגוף המלווה.