מחזור משכנתא: מתי שווה לבדוק, ואיך מכינים את המספרים לפני שמחליטים

מה זה מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא החלפה של המשכנתא הקיימת, כולה או חלק ממנה, בהלוואה חדשה בתנאים אחרים. אפשר למחזר באותו בנק או לעבור לגוף אחר, ואפשר גם לשנות רק את התמהיל: כמה מההלוואה בריבית קבועה, כמה במשתנה, כמה צמוד למדד ולכמה שנים.

המטרה משתנה ממשפחה למשפחה. יש מי שרוצים להוריד את ההחזר החודשי, יש מי שרוצים לקצר את התקופה ולשלם פחות ריבית בסך הכול, ויש מי שהמשכנתא פשוט כבר לא מתאימה לתזרים של הבית. בכל המקרים ההחלטה צריכה להתבסס על מספרים מלאים, כולל העלויות של המעבר עצמו.

מתי שווה לבדוק

אין מועד קבוע לבדיקה, אבל יש כמה מצבים שבהם כדאי לפתוח את המספרים מחדש:

• הריביות במשק השתנו מאז שלקחתם את המשכנתא. השינוי משפיע גם על ההצעות החדשות וגם על גובה העמלות ביציאה מהמשכנתא הקיימת.
• ההחזר החודשי כבר לא מתאים להכנסות של הבית: גבוה מדי, או שאפשר להגדיל אותו ולקצר את התקופה.
• מסלול בריבית משתנה מגיע לנקודת שינוי, וזה רגע טבעי לבדוק אם התמהיל עדיין נכון.
• נכנס לכם סכום כסף ואתם שוקלים פירעון חלקי.

הבדיקה עצמה לא מחייבת אתכם לשום דבר. היא רק מראה אם יש כאן חיסכון אמיתי אחרי כל העלויות.

אילו מסמכים מבקשים מהבנק

לפני שמשווים הצעות, צריך תמונה מדויקת של המשכנתא הקיימת. אלה המסמכים שכדאי להכין:

1. דוח יתרות לסילוק לכל אחד מהמסלולים: היתרה, הריבית, ההצמדה, התקופה שנותרה ועמלות הפירעון המוקדם המשוערות.
2. לוח סילוקין עדכני, שמראה כמה עוד תשלמו אם לא תשנו כלום.
3. דף הסבר על עמלות הפירעון המוקדם ואופן החישוב שלהן. אפשר לבקש אותו מהבנק בלי תשלום, עד פעמיים בשנה.
4. תלושי שכר או אישורי הכנסה אחרונים, שכל גוף שייתן הצעה חדשה יבקש.

העמלות של פירעון מוקדם

כשמחזרים, המשכנתא הקיימת נפרעת לפני הזמן, ולכן הבנק רשאי לגבות עמלות. אלה העמלות שקבועות בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור):

איך בודקים אם המחזור משתלם

הצעה חדשה נראית טוב כשמסתכלים רק על ההחזר החודשי. כדי לדעת אם היא באמת משתלמת, עוברים על שש בדיקות:

השוואה בין כמה בנקים ומשא ומתן על התנאים לוקחים זמן. אם אתם מעדיפים שמישהו יעשה את זה בשבילכם, בסוף המאמר יש הפניה ליועץ משכנתאות.

משכנתא הפוכה בקצרה

משכנתא הפוכה היא הלוואה לבעלי דירה בגיל מבוגר, בדרך כלל מגיל 60 ובחלק מהגופים מגיל 55, שמשועבדת על הדירה. אפשר לקבל את הכסף בסכום אחד, בתשלומים או בשילוב, והיא מוצעת גם בבנקים וגם בחברות ביטוח.

יש מסלולים עם החזר חודשי ויש מסלולים בלי החזר בכלל. במסלול בלי החזר הריבית מצטברת על החוב לאורך השנים, ולכן הוא היקר ביותר, והוא מקטין את מה שנשאר ליורשים. לפני שבוחרים מסלול, כדאי לראות את הצפי של החוב לאורך כל התקופה, ולערב בהחלטה גם את בני המשפחה.